連萬科都要跟YOU+合作了,受不了“蓋了賣-賣了蓋”的粗暴模式,想當(dāng)包租公啦。為解決寫字樓空置,連潘石屹都整起工位出租的生意了,搞了一個(gè)空閑工位可視化,上網(wǎng)就能下訂單的SOHO 3Q。
可是,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們卻還看不上這點(diǎn)蚊子腿肉,對(duì)此表示不屑一顧。
新型孵化器、工位出租、創(chuàng)客空間,總理都捉急喊話了,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們動(dòng)作依舊不急不慢。搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)今天就來給大家盤點(diǎn)一下,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商你們看不上的那點(diǎn)蚊子肉到底幾斤幾兩。
一、你看不上的:舊廠房改造
小米、萬科,這倆科技和住宅地產(chǎn)的大佬們這兩天都上門找“YOU+”玩耍了。“YOU+”是誰?“YOU+”就是小米此前投資1億的那個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。更直觀一點(diǎn),大陸電視喜劇《愛情公寓》的現(xiàn)實(shí)版。發(fā)家在廣州,目前正進(jìn)軍北上。廣州的項(xiàng)目選在了離白云機(jī)場(chǎng)不遠(yuǎn)的一個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園里,上海的項(xiàng)目在徐匯區(qū),北京的項(xiàng)目在蘇州街,隔壁就是中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街。而為了這個(gè)極具“烏托邦”情懷的項(xiàng)目,車庫(kù)咖啡創(chuàng)始人蘇菂甚至辭去了車庫(kù)咖啡所有職務(wù),作為聯(lián)合創(chuàng)始人一猛子扎進(jìn)去了。
長(zhǎng)租公寓好生意么?小米不傻,萬科更不楞??瓷线@門O2O生意,肯定有些門道。但同為長(zhǎng)租公寓,他們?yōu)槭裁床徽夷Х焦⒒蚴莾?yōu)客逸家呢。
搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)分析有兩個(gè)原因,一是牽線人蘇菂先是集聚了創(chuàng)業(yè)者吸引力了YOU+,然后將YOU+引薦給了雷軍,拿到一億投資的同時(shí),也讓YOU+成為風(fēng)口上的那頭豬。而這個(gè)風(fēng)口又吸引了被綠地?fù)屓ネ跷坏娜f科。萬科目前要做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的多元化布局,不僅做住宅,商業(yè)、產(chǎn)業(yè)都要碰,還都?xì)w在戰(zhàn)略級(jí)別。另外,“YOU+”根子就好,基因不差。“YOU+”自面世來宣稱的就一個(gè)“集聚創(chuàng)業(yè)者”的窩,不管是聚起來開趴還是聚起來創(chuàng)業(yè),這種模式集聚了一批有才華有夢(mèng)想的年輕創(chuàng)業(yè)者或自由職業(yè)者。
“YOU+”能為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商所借鑒的一是學(xué)習(xí)模式,二是學(xué)習(xí)理念。出租正好同樣是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商目前選擇的道路,如同住宅市場(chǎng),依靠出售的時(shí)代正在過去。萬科在賣房的時(shí)候,也在嘗試長(zhǎng)期持有掙些“慢錢”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)從出售走向挖掘服務(wù)鏈端的機(jī)遇已經(jīng)成為共識(shí)。
而怎么挖,細(xì)節(jié)就有點(diǎn)像“YOU+”項(xiàng)目進(jìn)門要過的那些花哨的機(jī)關(guān)。好玩,有趣,格調(diào)高。而這點(diǎn)正是2015產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們急需增強(qiáng)的——品牌建設(shè)。目前在業(yè)內(nèi)聲響大,玩得遛的還只有個(gè)別幾家。接下來,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要的不是一枝獨(dú)秀,需要的是群體吶喊,需要整個(gè)群體都得吼一聲出來。
舊廠房改造業(yè)務(wù),正是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以直接涉足的。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商自己整O2O可謂是天時(shí)地利人和,啥都不缺。
先說天時(shí),廠房改公寓或改商住兩用的合法性是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的最大擔(dān)憂。但搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)查了點(diǎn)資料發(fā)現(xiàn),對(duì)于這類項(xiàng)目法律是沒有明確規(guī)定的。所謂“法無明文禁止即可行”,再加上舊改本就是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,結(jié)構(gòu)調(diào)整,區(qū)域發(fā)展的重頭戲。在當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的原則下,工商審核等都不會(huì)太卡著。這種理念,早在幾年前,就在南京被率先實(shí)踐著。南京的城市魔方公寓就是租來廢舊廠房和閑置辦公樓等,將其統(tǒng)一改造成公寓后再對(duì)外出租,并提供統(tǒng)一的24小時(shí)物業(yè)服務(wù)。南京市工商局外資處處長(zhǎng)張洪流就對(duì)此種做法表示贊同。
再說地利,“沉沒成本”是寫字樓或園區(qū)不得不面對(duì)的,沒人敢保證自己的項(xiàng)目出租率天天都在90%以上。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,城區(qū)里遷出的工業(yè)制造企業(yè)留下了一大片的舊廠房無法處理。以首鋼在北京石景山區(qū)的舊廠房為例,空置十年時(shí)間,才在最近有了些許動(dòng)靜。對(duì)于手握大量物業(yè)的開發(fā)商而言,合理范圍內(nèi),拿幾棟樓試水,簡(jiǎn)直“so easy”。
而人的問題,其實(shí)最重要。一切的產(chǎn)業(yè),一切的繁榮都要基于人的勞動(dòng)和人的發(fā)展。園區(qū)用心拾掇幾棟舊廠房改造,吸引一批創(chuàng)業(yè)者入住,既解決了園區(qū)人氣的問題,又解決了企業(yè)員工居住的問題,還為日后的孵化事業(yè)攢夠了種子。比起傳統(tǒng)的招商方式,這種逆向思維更容易讓園區(qū)煥發(fā)生機(jī)。
最重要的掙錢的事。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商出手,和一個(gè)長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者去拿一個(gè)舊廠房,二者門檻可謂天差地別。做長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)業(yè)者要拿商業(yè)模式說話,而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商只要把“產(chǎn)業(yè)”二字解釋好,從政府和政策層面就能事半功倍。而用農(nóng)村集體小產(chǎn)權(quán)房、倉(cāng)庫(kù),價(jià)格成本可以低到離譜,租金不能說收到手軟,自負(fù)盈虧總不是難事。
拿市面上此類項(xiàng)目租金水平來看,一間20平米的改造房屋租金約在3000元每月,均下來就是一天五塊錢左右。這比園區(qū)動(dòng)不動(dòng)就5毛起租仍空置的情況,絕對(duì)是門好生意。
在斯坦福大學(xué)沒落戶硅谷之前,誰也料想不到今天那里的輝煌;在車庫(kù)沒選定海淀圖書城之前,誰也不會(huì)料到中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街今天的這番熱鬧。
當(dāng)園區(qū)在建好那些又粗笨又厚實(shí)的寫字樓后,才開始分精力孵化,這種本末倒置的節(jié)奏是該停一下了。而市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)出了這樣的信號(hào):先聚攏人,再做園,之后建城。也讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順口氣吧。
細(xì)想之下,這二兩蚊子腿肉指不定就能扇出一陣蝴蝶效應(yīng),繁榮一個(gè)區(qū)域。
二、你看不上的:分割出租
潘石屹把任大炮請(qǐng)過去做了SOHO 3Q的新聞發(fā)布會(huì)。線上訂座系統(tǒng)將目前SOHO閑置的辦公空間按工位分割再組合出租。做商業(yè)地產(chǎn)的就是敢要價(jià),一個(gè)工位一周1000-1300塊不等。而在中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街上的那些創(chuàng)業(yè)孵化器,單個(gè)工位租金也不過在800-1500元/月/個(gè)之間,換算到周,費(fèi)用不過在200-350左右。
潘石屹一出手就是五倍。在SOHO 3Q租一個(gè)工位一個(gè)月至少4000以上,而每個(gè)工位面積基本就在一平米左右,平均到每一天,一平米至少帶來130元的收入。這華麗麗的租金或許還要要去除一些公攤面積的費(fèi)用,那么至少也是有每平米幾十塊的收入。而潘石屹在分割出租之前,SOHO對(duì)外公開報(bào)價(jià)才6-7塊每平米每天。即便是北京最核心區(qū)的寫字樓租金,價(jià)格也在每天每平米十幾塊左右。SOHO在創(chuàng)業(yè)孵化概念包裝之后,這一平米的收入就翻了十幾個(gè)筋斗。即便把這一個(gè)工位一天的收入打個(gè)一折,那么潘石屹每個(gè)桌子還是有13塊的收益,這也遠(yuǎn)超于同類甲級(jí)寫字樓租金水平。
這么好的生意,完全讓此前生意黯淡的SOHO又活了過來。搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)記者今天作為注冊(cè)用戶去線上試著訂座,發(fā)現(xiàn)SOHU望京寫字樓放在線上的23層寫字樓只剩一間3人辦公室,價(jià)格為3900元/周;22層剩余6席;21層剩余一半。而這個(gè)業(yè)績(jī)是在面世5天內(nèi)做出的。除了最后一步的支付,搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)記者真真切切的體驗(yàn)了整個(gè)線上訂座的流程。不得不說,這個(gè)線上訂座還真不是SOHO的廣告牌子。它的用戶體驗(yàn)甚至比其他各大創(chuàng)新孵化器的線上預(yù)訂平臺(tái)都要順暢和悅目。
租金高,不用招商經(jīng)理出去跑,坐在電腦前動(dòng)動(dòng)手指就好,這是多少產(chǎn)業(yè)園區(qū)夢(mèng)寐以求的事情。雖然SOHO 3Q產(chǎn)品目前京熱滬冷,但“觸網(wǎng)”的這一步,潘石屹走的太對(duì)了,也太贊了。反觀我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),電子城結(jié)盟58同城;聯(lián)東U谷淘寶賣樓,都淪為打廣告,實(shí)際收效幾乎為0。
看到潘石屹坐著數(shù)錢樂得合不攏嘴的景象,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商真該掂量掂量分割出租這檔生意。政策方面,分割銷售各地規(guī)定不一,但對(duì)于分割出租,各地并無命令禁止。比起一口吃個(gè)大胖子,花一年時(shí)間陪客戶喝到胃出血引進(jìn)一家企業(yè)租你寫字樓一層,SOHO 3Q的線上訂購(gòu)模式不得不說是“高階技能”。而決定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能不能站著就把錢掙了的,主要還得看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商自身能否調(diào)整心態(tài)。要不要轉(zhuǎn)變唯大企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)不招的思路?要不要花更多心思在提升服務(wù)水平上。而這種小而美產(chǎn)品吸引的企業(yè)也不一定都沒實(shí)力。能為員工付得了130元/天/平米的創(chuàng)業(yè)主,起碼人家現(xiàn)金流不會(huì)差,成長(zhǎng)性相信也不會(huì)弱。
而如果園區(qū)每座寫字樓的運(yùn)營(yíng)情況都能像SOHO望京這樣,吸引一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐的話,那么這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)為當(dāng)?shù)貛淼亩愂肇暙I(xiàn)也不可估量。
而一旦園區(qū)聚集了優(yōu)秀的人才,吸引了優(yōu)質(zhì)的企業(yè),運(yùn)營(yíng)方有了可觀的租金,地方政府有了不錯(cuò)的稅收,大環(huán)境大政策對(duì)于這種舊廠房改造和分割出租的導(dǎo)向就會(huì)是開發(fā)和包容的。
如此看來,嘿,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商,你們看不上的這點(diǎn)蚊子腿肉效用還真大。
而覺醒的同仁們,你接下來需要做的就是:把自己當(dāng)成個(gè)產(chǎn)品經(jīng)理,揣一顆用戶至上的心,做幾款體驗(yàn)過人的產(chǎn)品。哪怕只有一款,你至少還能在這趟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱浪上濺出幾朵漂亮的水花。