限購、限貸、限價、房產(chǎn)稅、加息等一系列政策的陸續(xù)出臺，讓房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大危機，甚至有人預言全國商品房成交量將有30%跌幅、下滑回到2007年水平。但是，“棋”到中局，開發(fā)商將重心騰挪到廣闊的二三四線城市，各種各樣的緊箍咒在如此“閃身術”的應對之下，無奈化作一副“抽刀斷水”的局面。從一線城市到二三城市，甚至有恒大集團率先將觸角伸到四線城市，隨著限購令撒網(wǎng)范圍的逐步擴大，開發(fā)商的“閃身術”還能維持多久？
限購擋不住房企高歌猛進
“前一陣子，開發(fā)商碰面聊得最多的話題就是‘什么時候取消限購’。限購真把一些開發(fā)商弄得死去活來。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹說。7月19日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國130個城市土地出讓收入總額同比下跌5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個城市全部為一線城市或者發(fā)達的二線城市。由于土地出讓價格被認為是組成房價的重要因素，中國指數(shù)研究院認為中國房地產(chǎn)政策調(diào)控顯現(xiàn)成效。
事實上，大浪淘沙始見金，真正的大型房企不但沒有“死去活來”，反而“生機盎然”。
2011年7月1日，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，TOP30的標桿企業(yè)仍舊保持了高速的增長勢頭，其中前十大房地產(chǎn)企業(yè)合計實現(xiàn)銷售金額3323億元，同比增長逾80%。
不僅僅是位于榜單首位的萬科集團和恒大地產(chǎn)，從TOP10房地產(chǎn)企業(yè)來看，銷售金額同比均出現(xiàn)大幅增長，增長率幾乎都在50%以上。
記者了解到，在上半年嚴峻的市場形勢下，超大房地產(chǎn)企業(yè)陣營再度壯大，百億企業(yè)數(shù)量猛增。以萬科、恒大、中海地產(chǎn)等為代表的企業(yè)依然維持穩(wěn)定地位。與去年上半年5家企業(yè)銷售額突破200億元的情況相比，今年有7家企業(yè)銷售業(yè)績超過200億元，陣營規(guī)模進一步擴大。
從數(shù)據(jù)上看，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額前十榜單和銷售面積前十榜單的入榜門檻分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48%和25%，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)可謂集體發(fā)力。
而房地產(chǎn)企業(yè)對下半年的銷售行情似乎也頗有信心：遠洋地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月合約銷售約120億元，同比增長45%，完成全年300億元合約銷售目標約40%，下半年則有可能要實現(xiàn)180億元銷售額。截至6月底，富力地產(chǎn)上半年取得合同銷售收入共約134.11億元。但富力地產(chǎn)表示，全年400億元的銷售目標依舊不變。
二三線城市“接力”房產(chǎn)掘金
“前十大房地產(chǎn)企業(yè)上半年逆市熱銷，主要源于戰(zhàn)略布局上的提前行動，萬科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)早在幾年前便開始布局調(diào)控相對寬松的二三線城市，因此得以在調(diào)控下延續(xù)此前的高增長。未來三四線城市房地產(chǎn)市場將迎來快速發(fā)展期，從這個意義上說，今后房地產(chǎn)企業(yè)誰能勝出，很大程度上取決于誰能在三四線城市占據(jù)更多的市場份額。”中國房產(chǎn)信息集團分析師表示。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100 個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，6月，全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，環(huán)比5月上漲0.41%，其中，75個城市價格上漲，25個城市下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有73個。
數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)市場整體向好的同時，部分二三線城市的房價卻在飆升。百城住宅價格指數(shù)表顯示，6月份環(huán)比漲幅排名前十的城市分別為鄭州、長春、濰坊、洛陽、新鄉(xiāng)、淄博、蘭州、吉林、聊城、煙臺，漲幅在2.72%?1.78%之間。
這一點龍頭開發(fā)商早已看到。
中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄透露，某開發(fā)商上半年所售項目中，只有1個位于一線城市，54個位于二線城市，33個位于三線城市。這種布局極大地避開了限購的影響，從而完成銷售業(yè)績的突破。
而恒大集團上半年新開盤33個項目中，三線城市項目23個，占比69.7%；目前，恒大擁有在售項目共計89個，分布于全國49個城市，其中三線城市33個，占比37.1%。在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項目銷售128.1億元，占比30.3%。以吉林為例，恒大在吉林省內(nèi)的觸角不僅伸向長春、吉林等二三線城市，從去年9月開始就已伸至吉林的通化、遼源等四線城市。
此外，銷售同比大增136.4%的招商地產(chǎn)以往的銷售以一線城市為主，二線城市的項目較少，而今年上半年公司增加了二線城市的銷售項目，同時加大了整體的推盤量，因此取得了銷售金額的同比大漲。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，在一線城市成交量全面疲軟的情況下，全國商品房銷售額的同比增長率為18.1%。同時，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額整體同比增幅超過80%。間接證明二三線城市成功接過一線城市的“接力棒”。
“近八成標桿房企銷售均價逆勢上揚，由此可見，在政策面趨緊、大環(huán)境每況愈下的市場條件下，市場趨向集中化、壟斷化，大量小開發(fā)商會死掉。”一位資深房地產(chǎn)研究人士表示。[NextPage]
小開發(fā)商確實快要扛不下來，大型房地產(chǎn)企業(yè)布局二三四線城市，越來越多的擠占了中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額。截至記者發(fā)稿時，共有58家房地產(chǎn)企業(yè)公布中期業(yè)績預告，其中只有20家預增，其余38家預減或虧損。從已披露的信息看，上市房企業(yè)績明顯出現(xiàn)分化。龍頭地產(chǎn)企業(yè)依然保持強勢增長態(tài)勢，而一些中小房企業(yè)績則呈現(xiàn)增長放緩甚至虧損態(tài)勢。
從不少上市房企目前公布的半年報業(yè)績預告來看，部分中小房企為了支持業(yè)績和公司未來的發(fā)展，已經(jīng)開始逐步收縮在房地產(chǎn)領域的投資，并涉足礦產(chǎn)資源領域來幫助企業(yè)度過難關。
限購范圍擴容是心理干預？
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)，5月份中國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比下降和持平的城市數(shù)量均比4月份有所增加。然而，從整個上半年來看，今年1?5月，70個城市中，新建商品住宅價格同比漲幅達到及超過5%的城市中，1月有44個、2月有45個、3月有42個、4月有38個、5月有33個，均為二三線城市；雖然數(shù)量逐月減少，但與一線城市相比依然“漲勢逼人”。
限購令“按住葫蘆起來瓢”，于是政府再次出臺范圍更廣、影響更深的限購“緊箍咒”。7月12日的國務院常務會議指出，部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。國務院要求已實施限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
這是否意味著龍頭房企的“盛宴”也快曲終人散了呢？
有市場觀點認為，限購范圍的擴大，將進一步壓縮開發(fā)商騰挪的空間，包括扛住高房價的能力。近日還有消息稱，此前在房價上漲與房地產(chǎn)過熱中“獨善其身”的三四線城市，有可能納入限購令再次擴容的范圍。
但另一些市場人士不以為然。
中房研協(xié)技術服務有限公司研究中心副總監(jiān)回建強分析，“國八條”中已經(jīng)明確規(guī)定了直轄市、省會城市和計劃單列市實行限購，都有明確的指向。此次“二三線城市”的提法比較模糊，因此目的并非是要增加限購的城市數(shù)量，也并沒有推出新的調(diào)控政策。
更有樂觀者認為，管理層對于二三線的限購措施，更多的只是心理層面的干預，意在給地方政府敲響警鐘。他們的理由之一是，去年已經(jīng)實行限購的城市大部分就是二三線城市。在去年實施限購的36個城市，除京、津、滬、渝4個直轄市，以及大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，剩下的27個都是省會城市。
此外，地方政府對限購政策的響應也顯得不夠積極踴躍。早在2010年4月，“國十條”就曾經(jīng)提出過商品房限購的問題，只有北京第一時間響應；到9月底，決策層再次強調(diào)部分房價上漲過快的城市要采取一定的限購措施，隨后才有15個城市開始限購；今年1月之后，中央又多次強調(diào)加大限購力度和范圍，這樣才又有7個城市加入限購陣營。因此，一浪高過一浪的限購令在二三四線城市可能沒有想象中那么嚴厲。
另一方面，目前二三線城市的房價總體仍然處于低位，有人認為對所有二三線城市都實施限購根本沒有必要。世聯(lián)地產(chǎn)首席技術官黎文江說，二三線城市由于人口和經(jīng)濟總量受限，預期升值的空間遠無法和一線城市相比，再加上現(xiàn)在營業(yè)稅、個人所得稅等炒房成本增加，投機性需求生存空間較窄，缺少“下一手”去接盤，再炒的可能性比較小，無需對所有二三線城市都采取限購這種嚴厲的措施。
房地產(chǎn)投資仍將高位運行
“限購其實就是給樓市吃‘退燒藥’。是藥就有副作用。”復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，限購致使需求被抑制，開發(fā)商會減慢拿地節(jié)奏和開發(fā)進度，導致后市供應相對不足。一旦將來取消限購，需求釋放，供應短缺局面可能出現(xiàn)，房價上漲壓力或?qū)⒏蟆?/p>
國際貨幣基金組織（IMF）7月20日發(fā)布報告，稱中國房地產(chǎn)市場仍然存在風險，中國嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然抑制了房屋成交量和房價上漲增速，但大城市的房價仍存在泡沫。IMF稱，只要融資成本低廉并且其他投資渠道稀缺，房地產(chǎn)市場泡沫仍有可能擴大，政府必須采取更加嚴厲的措施來限制需求并打壓房價漲勢。
所有的言論歸結(jié)到一點就是，如果行之有效的調(diào)控措施“缺位”以及可替代房地產(chǎn)投資的投資渠道，房價后期上漲壓力將十分可怕。
國家統(tǒng)計局發(fā)布中國2011年上半年經(jīng)濟運行情況數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元人民幣，同比增長32.9%。其中，住宅投資增長36.1%，商品房銷售面積同比增長12.9%，房地產(chǎn)投資增速較快。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。
對于此現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛分析，目前保障房建設的大力開展，令房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)環(huán)比提升。后續(xù)保障房建設的不斷增加，會給商品房市場帶來影響，商品房市場略有萎縮，但是從數(shù)據(jù)顯示，由于保障房的支撐，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍會繼續(xù)上漲。
此外，地價還在上漲。
幾個區(qū)域的城市地價尚未完全冷卻，另外幾個區(qū)域的城市地價卻熱起來。全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)7月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年第二季度全國地價總體水平小幅上升，環(huán)比增速持續(xù)回落。但是在長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海全國三大區(qū)域綜合地價環(huán)比增速呈現(xiàn)回落態(tài)勢的同時，二三線以及西部地區(qū)城市地價總體處于升溫通道。
中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在發(fā)布今年第一季度全國城市地價監(jiān)測報告時就警告“隨著大中城市房地產(chǎn)炒作熱度的梯度轉(zhuǎn)移，要防止中小城鎮(zhèn)的住房及土地價格的跟風上漲”。在二季度監(jiān)測報告中，她再次強調(diào)“謹防三四線城市曲線規(guī)避調(diào)控政策現(xiàn)象，以免土地市場再度過熱。”
同時，經(jīng)濟總體增長、通貨膨脹預期及持幣者入市“避脹”形勢下，土地價格總體反彈壓力不可低估。業(yè)內(nèi)人士預計，未來一段時間，我國房地產(chǎn)投資仍將高位運行。
