問(wèn)：去年，為了改善家庭的住房條件，我又購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，按照銀行的規(guī)定，這套房屬于我的第二套住房，在辦理貸款時(shí)只能辦理二套房貸，利率要上浮10%。現(xiàn)在，我手頭有了一筆資金，又沒(méi)有很好的投資方向，因此想提前還貸，不知道這樣做是否合算。
文/汪標(biāo)
通常，我們?cè)跊Q定提前償還房貸前，要考慮兩個(gè)問(wèn)題，第一，我們能否找到投資收益率超過(guò)房貸利率的投資品；第二，未來(lái)我們還有借錢(qián)的需求沒(méi)有，借錢(qián)可能的利率會(huì)比現(xiàn)在的房貸更高嗎？
假設(shè)你的房貸利率是每年的第一天才調(diào)整，那么你現(xiàn)在還必須承擔(dān)7.755%的房貸利率，這個(gè)利率水平的確不算低，尤其是和過(guò)去打7折的房貸利率相比，更是高出了不少。目前，市場(chǎng)上穩(wěn)健類(lèi)的投資產(chǎn)品，基本上無(wú)法獲得這么高的收益，如銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益率大多在5%以下，5年期定期儲(chǔ)蓄的利率只有4.75%，就算銀行上浮10%，也只有5.225%。如果沒(méi)有其他合適的投資品，提前還貸應(yīng)該是一種合理的選擇。但我們發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上還是有一些產(chǎn)品，可以獲得較高的穩(wěn)定收益，如果能把資金放到這些產(chǎn)品上，選擇按原有的計(jì)劃償還房貸，可以讓我們?cè)谫Y金方面更有靈活性。
這種產(chǎn)品就是我曾經(jīng)多次提到過(guò)的分級(jí)基金A份額。以銀華金利（150030）為例，它在基金合同中約定，每年的收益為3.5%+1年定期儲(chǔ)蓄利率，今年為7%，與二套房貸的利率7.755%相比，看上去還略低一些，但由于銀華金利目前的市場(chǎng)價(jià)僅有0.9元，而分紅是按1元的面值進(jìn)行的，因此它今年的實(shí)際收益率為7.78%，還略高于房貸的利率。銀華金利此前曾進(jìn)行過(guò)一次到點(diǎn)折算，部分收益已經(jīng)兌現(xiàn)了，因此到年底時(shí)，只能再分2.4%，但對(duì)應(yīng)的時(shí)間也只有幾個(gè)月，實(shí)際的年化收益率還是7.78%。由于今年已經(jīng)進(jìn)行過(guò)2次降息，明年銀華金利的約定收益將降低到6.5%，但明年的房貸利率同樣會(huì)降低，5年期房貸利率會(huì)降到6.55%，1.1倍的二套房貸利率為7.205%。如果銀華金利仍保持現(xiàn)有的折價(jià)水平，則其真實(shí)的年化收益率為7.22%，同樣略高于7.205%。因此，如果你有一定的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，能夠忍受本金部分的短期波動(dòng)，你不妨將用這筆資金購(gòu)買(mǎi)類(lèi)似銀華金利這樣的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，而不要輕易提前還款。
從借二套房貸這件事上看，你的自有資金還有一定的缺口。未來(lái)，你仍有可能碰到資金不足的情況，如果你現(xiàn)在把資金還給銀行了，到時(shí)候再想問(wèn)銀行借就不容易了，借款的利率可能更高，借款的期限也會(huì)比較短。如果你把資金留在自己手上，資金缺口就會(huì)相對(duì)減少。比如，今后你要從事創(chuàng)業(yè)活動(dòng)，缺少資金，你想向銀行借創(chuàng)業(yè)貸款，銀行很可能會(huì)因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大而拒絕貸款，就算你拿房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，貸款的利率也要上浮很多，至少會(huì)比1.1倍要高。更麻煩的事情是，除了房貸外，其他貸款的期限最長(zhǎng)都不超過(guò)5年，因此，對(duì)于還款的壓力就比較大。在房貸還款問(wèn)題上，我們不僅要考慮眼前的利益，更要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。
受銀行資金成本上升的影響，7折房貸基本銷(xiāo)聲匿跡，85折房貸也在減少，未來(lái)房貸利率上浮的比例還會(huì)增加，或許未來(lái)能借到1.1倍房貸就算幸運(yùn)的了，以前急于償還房貸的人，現(xiàn)在來(lái)看不是吃虧很多？也許，繼續(xù)觀察一段時(shí)間，看看自己的資金需求，看看投資市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，比匆忙提前還貸更穩(wěn)妥。
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