上海2016年6月16日電 /美通社/ -- “居者有其屋”，能夠擁有一套屬于自己的房子幾乎是所有中國人根深蒂固的想法，而面對大城市高居不下的天價房，大多數(shù)人也只能“望房興嘆”，特別是一些初入社會的年輕人，常因為找不到一處體面居所而大呼“不幸福”。
針對當(dāng)下的住房困境，今年中央經(jīng)濟會議上提出了“購租并舉”的住房新制度，并以此為方向，逐步而全面的落實了多項具體政策，鼓勵并支持住房租賃市場的發(fā)展。6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱<意見>），首次以文件形式確定了中國租賃市場的未來格局，即構(gòu)建以市場配置為主，政府提供基本保障的住房租賃體系。
業(yè)內(nèi)普遍認為，此輪新政落地，將給住房租賃市場帶來翻天覆地的變化，除了租房者，在市場上提供標準化產(chǎn)品的長租公寓專業(yè)運營商也將成為較大受益者。
租賃市場正在升級
“租賃市場龐大，但卻長期處于無序、混亂，法規(guī)制度不明晰的狀態(tài)中，引發(fā)了租房難、租好房更難的一系列社會共識，并且由于住房租賃一直依賴于個體業(yè)主和二房東提供的房源，導(dǎo)致租房產(chǎn)品選擇有限?！蹦Х缴罘?wù)集團 CEO 柳佳說道?！肮┣罂偭渴腔酒胶獾?，但是品質(zhì)是極度不平衡的。大量參差不齊的傳統(tǒng)民居及群租房承載著租賃供應(yīng)主體，市場缺乏標準化的產(chǎn)品和專業(yè)的租賃運營企業(yè)。此次《意見》中，明確指出了要提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，以滿足不斷增長的住房租賃需求，而在這里，我們也可以把它理解成是滿足不斷升級的租房需求?！绷颜f。
魔方是較早開創(chuàng)集中式長租公寓模式的品牌，其模式主要是租賃整棟物業(yè)，進行統(tǒng)一改裝，分割成面積為25平米左右的單間，再對房間進行標準的家庭化裝修，配備全套家具家電、提供健身、娛樂、咖啡休閑等公共活動空間，通過貼心的物業(yè)服務(wù)和集中式管理，為租客帶來高性價比的租住產(chǎn)品。良好的居住氛圍和豐富的住戶活動尤其受到年輕租住人群的青睞。這種由魔方引領(lǐng)的全新租住方式被認為是開創(chuàng)了一個新的租房時代。
發(fā)展規(guī)模 開源為先
起步于2009年的魔方公寓，如今已經(jīng)擁有150家門店，房量約2.2余萬間，是集中式長租公寓行業(yè)規(guī)模較大的品牌。即便如此，魔方也只是解決了一小部分人的租房問題。
在最新發(fā)布的《中華人民共和國2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國人戶分離的人口2.94億人，其中流動人口已達到2.47億人?！拔覀兠鎸@樣龐大的租住市場和不斷升級的租房需求，就魔方現(xiàn)有的產(chǎn)品供應(yīng)量來說也只是杯水車薪?！?柳佳坦言，“加大擴張力度仍是首要之舉?！苯衲晁脑路萃瓿闪私?億美元C輪融資后，魔方宣布在年底擴張至300家門店，覆蓋全國15所城市。
擴張意味著要快速找到更多房源。集中式長租公寓多以租賃商業(yè)用房性質(zhì)的物業(yè)來轉(zhuǎn)化成公寓，租賃物業(yè)渠道較窄，限制了擴張速度。
此次新政中提到鼓勵地區(qū)政府采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)，新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中會明確規(guī)定持有出租的年限。這意味著國家增加了租賃用房用地的供應(yīng)，從根源上保障住房租賃市場的房源供應(yīng)。
以近期上海在周浦、顧村出讓的兩塊住宅用地為例，在地塊出讓條件中明確規(guī)定要求開發(fā)商需自持15%的面積70年。對于如何經(jīng)營好這15%，柳佳認為這將是長租公寓行業(yè)的新機遇?！伴_發(fā)商持有出租將是一個新常態(tài)。如何獲得較高租金、實現(xiàn)出租率較大化，需要有一套高效的運營方案，而魔方在這方面有豐富的經(jīng)驗?！?柳佳說，“現(xiàn)在，已經(jīng)有多家開發(fā)商就這部分自持面積與魔方洽談合作。一方面我們可以就這部分面積與開發(fā)商定制開發(fā)，這樣在拿地時就進行統(tǒng)一規(guī)劃，避免二次改造，另一方面，我們也可以成為托管方，為開發(fā)商提供運營方案。未來，魔方也不排除與開發(fā)商共同投資拿地的可能。”
柳佳認為本次新政拓寬了獲取物業(yè)的渠道，使得企業(yè)規(guī)模可以迅速擴大，市場上的標準化公寓產(chǎn)品的供給量也快速增加。同時她也建議，如果未來能對土地用途的變更進一步放寬將更加有利于盤活一些閑置物業(yè)?！拔覀兞私獾胶芏嗍兄行倪€有很多閑置工業(yè)用地仍得不到有效利用，但是卻是非常適合做公寓。這部分物業(yè)如果能用于公寓業(yè)態(tài)的經(jīng)營，將有望給租房者提供更多城市中心區(qū)域的租房選擇。此外，基于一套高效的運營管理方式，魔方也能幫物業(yè)實現(xiàn)增值?！?/p>
租賃市場仍有空白
“魔方在白領(lǐng)租住市場深耕多年，但是近幾年我們發(fā)現(xiàn)租住人群的需求越來越呈現(xiàn)多樣化和個性化趨勢，單一的公寓產(chǎn)品顯然不能滿足所有人”柳佳說。
5月份，上海房屋租賃指數(shù)辦公室發(fā)布了月度報告，其中提到租金隨著房價水漲船高，有不少新入職租客將租房范圍擴大到交通尚可的遠郊板塊，以求更低的租房生活成本。而此現(xiàn)象也普遍存在于北京、深圳等一些租房需求旺盛的城市。
柳佳認為“這并非房源供應(yīng)不足導(dǎo)致，而是需求的不匹配和市場上缺少多樣化租賃產(chǎn)品。”
目前，魔方已經(jīng)針對不同租住人群打造了多類租住產(chǎn)品，包括針對白領(lǐng)人群的魔方公寓、為精英人群定制的中高端公寓以及為企業(yè)員工提供集中居住方案的企業(yè)公寓，逐漸以更細分的租住產(chǎn)品開創(chuàng)出租賃領(lǐng)域的新藍海。
今年年初，魔方籌備了許久的企業(yè)公寓嘗試性的開出了第一家店，其目標主要為解決千元以內(nèi)的市中心租房問題。同時它以安全、便利、舒適、友好為前提，為集體租住提出了一個完美的解決方案。魔方的企業(yè)公寓在開業(yè)前期就被搶訂一空，而接下來推出的第二、第三家均是如此。企業(yè)公寓的成功印證了這個市場的需求之大，但是在此之前，相匹配的產(chǎn)品卻一直是空白?！?/p>
開放加盟 共同做大市場
完善、成熟的管理系統(tǒng)和具備盈利能力的產(chǎn)品模型是實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張的前提。魔方公寓歷經(jīng)七年時間打磨出業(yè)內(nèi)首套可快速復(fù)制的標準化產(chǎn)品，通過可拆解的模塊化設(shè)計及不斷更新迭代的產(chǎn)品理念，迅速在全國推開。
今年，一系列以“加盟魔方、合奏交響”為主題的魔方加盟推薦會陸續(xù)在全國各地推出，并且基于上半年提出的多品牌進軍細分市場的戰(zhàn)略方向，首次將其旗下所有品牌開放加盟，包括魔方公寓、企業(yè)公寓和中高端公寓。魔方欲通過直營和加盟的方式覆蓋更多更廣的租住人群。
柳佳在上海的一場加盟會現(xiàn)場表示，“針對市場上不同類型的物業(yè)，魔方打造了多品牌的產(chǎn)品體系，提供了多元的盈利模型，以幫助我們的加盟商更好的結(jié)合物業(yè)自身條件，實現(xiàn)收益較大化。與此同時，全系列的品牌溢價力也將給物業(yè)帶來更多增值空間。”
