廣州2018年8月22日電 /美通社/ -- 從黃金時代到白銀時代，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化以及馬太效應(yīng)的凸顯，要求房企在規(guī)模擴張的同時進一步把控好風險。如何跑得快的同時還能跑得穩(wěn)成為房企必修課，“地產(chǎn)黑馬”中國奧園或許能夠提供借鑒。
8月20日，奧園發(fā)布了2018年中期業(yè)績報告。報告顯示，今年1-6月，公司完成合同銷售人民幣402.9億元，同比增長143%；其中，6月單月實現(xiàn)合同銷售人民幣119.7億元，再創(chuàng)單月銷售新高。同時，根據(jù) CRIC 數(shù)據(jù)，從2014年到2017年，奧園的銷售規(guī)模排名由64位一路上升至40位，銷售額也由122.2億元上升至455.9億元，年復(fù)合增長率高達55%。在規(guī)模不斷增長的同時，奧園的行業(yè)地位也不斷提高。CRIC 數(shù)據(jù)顯示，一年前的2017年上半年，奧園以165億的銷售排名行業(yè)第47位，而一年后2018年上半年，憑借著半年403億的合約銷售額，奧園的行業(yè)排名躍升到第33位。速度與安全不一定是相悖的。
在規(guī)?？焖贁U張的道路上，不少房企狂飆突進是以加杠桿放大風險犧牲公司的安全性為代價，然而奧園在擴張的同時，獲得了國際資本市場對其成長性和安全性的雙重認可。8月13日，惠譽上調(diào)奧園評級展望，由“穩(wěn)定”調(diào)升為“正面”，并確認企業(yè)信貸評級為“BB-”。這是奧園繼2016及2017年先后獲惠譽、穆迪及標普三大國際評級機構(gòu)上調(diào)企業(yè)信貸評級后再一次獲得上調(diào)評級。
連續(xù)三年獲得國際評級機構(gòu)上調(diào)信貸評級，這在行業(yè)整體負債率居高不下、大環(huán)境融資渠道收緊、房企普遍資金鏈緊繃的情境下顯得尤為珍貴。這可能也是最近三年唯一獲得三大國際評級機構(gòu)連續(xù)上調(diào)評級的規(guī)模房企。
惠譽報告指出，這次調(diào)升評級展望反映了奧園2018年能夠?qū)崿F(xiàn)超過人民幣600億元的權(quán)益合同銷售，也反映了其日益多元化的區(qū)域分布及快速開發(fā)策略的執(zhí)行能力。
奧園中報顯示，公司上半年銷售大增143%，凈利潤則大幅增長超過72%，綜合借貸成本穩(wěn)定在7.3%，顯示出快速開發(fā)策略的執(zhí)行能力、穩(wěn)健的盈利能力及良好的安全把控能力。
（一）高速成長
信貸評級所評價的目標是經(jīng)濟主體按合同約定如期履行債務(wù)或其他義務(wù)的能力和意愿，揭示受評對象違約風險的大小，是對一個企業(yè)在成長性和安全性等全方位的權(quán)威綜合評價?；葑u、穆迪及標普是國際公認的三大國際權(quán)威評級機構(gòu)?；葑u在上調(diào)奧園評級展望的報告中指出，奧園的銷售動力強勁，2018年上半年銷售出色，全年目標的完成率較高。今年上半年，樓市全面調(diào)控下商品房銷售增速連續(xù)下滑、行業(yè)集中度不斷提升，但奧園還是取得了不錯的成績。
根據(jù) CRIC 數(shù)據(jù)，奧園約400億元的銷售額在房企上半年銷售額排行榜上位列第33位。超過140%的銷售額同比增速，已經(jīng)遠高于全國商品房12%的銷售額增長及在港上市的主要內(nèi)房企業(yè)44%的平均增長。而截至到今年7月底，奧園合同銷售已達人民幣463.1億元，同樣同比增長約143%，合同銷售額已超過2017年全年的455.9億元。
值得注意的是，奧園已完成全年銷售目標的63%，合同銷售金額權(quán)益比亦保持84%的較高水平。以2018 年可售資源1200 億作考慮，奧園完成全年目標730億元的銷售幾乎沒有懸念。
在盈利方面，奧園同樣增長迅速。報告期內(nèi)，奧園實現(xiàn)毛利潤人民幣39億元，同比增長78%；凈利潤人民幣14.8億元，同比增長72%，歸屬上市公司股東的核心凈利潤約人民幣11.6億元，同比增長57%。在反應(yīng)房企盈利能力的關(guān)鍵性指標 -- 核心利潤率方面，奧園繼續(xù)保持行業(yè)較好水平。報告期內(nèi)，公司毛利率約28.6%。
從中長期來看，規(guī)模的擴大和盈利的提升有賴于充足的土地儲備。截至2018年6月30日，奧園集團擁有土地儲備總建筑面積約3001萬平方米?？傌浿导s人民幣3275億元，權(quán)益比約81%。奧園集團多元化拿地方式有效地降低了土地成本。根據(jù)中報數(shù)據(jù)，奧園平均土地成本約每平方米人民幣2143元。據(jù)不完全統(tǒng)計，這是已經(jīng)披露中報的房企中土地成本較低的。
（二）穩(wěn)健前行
除了看到奧園業(yè)績強勁，良好的財務(wù)狀況和合理的投資布局背后的安全性亦是國際評級機構(gòu)看好奧園的原因之一。從去年開始，房企的融資渠道就開始全面收緊，資信不足的中小房企和風格激進的高負債房企獲取銀行信貸受到限制，非標融資逐漸減少。
《21世紀經(jīng)濟報道》顯示，今年4月以來，200多只、上千億債券取消或推遲發(fā)行，債券融資難度增加波及地產(chǎn)行業(yè)。在“去杠桿”和“房住不炒”政策基調(diào)下，房企融資繼續(xù)面臨艱難時刻。在寒冬中，才能體現(xiàn)房企的安全邊際。于奧園而言，多元化的融資和合理的負債水平大幅提升了公司的避險能力，這一點也在上調(diào)的信貸評級中得到反映。
奧園中報顯示，截至2018年6月30日，公司的凈負債率為67.5%，處于行業(yè)合理水平；綜合借貸成本7.3%，保持穩(wěn)定。奧園還通過境外俱樂部貸款及美元債、境內(nèi)公司債等多元化渠道募得資金，確保資金的安全性。
中報顯示，今年以來，奧園與南洋商業(yè)銀行、恒生銀行、工銀亞洲、永隆銀行等銀行簽訂合共約32億港元的三年期境外俱樂部貸款，年息為三個月香港銀行同業(yè)拆息(HIBOR)加3.95%。同時，也先后成功完成三筆美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行及增發(fā)，合共募集資金6億美元。境內(nèi)外資本市場融資渠道通暢，多元的融資方式、穩(wěn)定的借貸成本和債務(wù)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)了奧園高速發(fā)展下高質(zhì)量的財務(wù)表現(xiàn)。
事實上，奧園的財務(wù)狀況一向穩(wěn)健。安信國際證券研報顯示，公司2017的年債務(wù)對銷售比為92%，較在港上市的中型發(fā)展商之平均值（106%）低出不少。此外，公司截至2017年底的凈債務(wù)對總權(quán)益比率只有56%，大幅低于行業(yè)平均值83%。
高度決定視野，眼光決定未來。對于市場的判斷是一家房企的真正功力所在，決定了企業(yè)長期發(fā)展?jié)摿Φ母叩?。從過去幾年來看，奧園業(yè)績的成長和安全也有賴于合理的投資布局和區(qū)域深耕。從布局上來看，起家于華南的奧園除了大本營以外，也開始向全國開展布局，分散地域風險。
公司在2017年在30多個城市新增了58塊土地，當中有36塊土地位處位華南區(qū)以外的新增城市，例如成都、西安 、泉州等。券商研究報告認為，公司一方面能夠享受較低的土地價格，另一方面亦受惠于三四線城市對房產(chǎn)需求上升。券商研究報告還顯示，在衡量到行政資源、推盤供應(yīng)及當?shù)匦枨蠛?，每個城市每年能夠做到30至40億的銷售是一個比較合理及優(yōu)化的局面。
在規(guī)模效應(yīng)的助力之下，奧園集團貫徹快速增長與高質(zhì)量發(fā)展并重的原則，面對集中度提高的行業(yè)環(huán)境及不確定性增加的宏觀格局，可能會繼續(xù)走得更快更穩(wěn)。
