杭州2019年2月18日電 /美通社/ -- 由品牌中國(guó)戰(zhàn)略規(guī)劃院和邁點(diǎn)研究院（邁點(diǎn)網(wǎng)旗下商業(yè)空間資產(chǎn)戰(zhàn)略研究咨詢(xún)機(jī)構(gòu)）聯(lián)合編寫(xiě)、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的中國(guó)住房租賃行業(yè)首本品牌藍(lán)皮書(shū) -- 《中國(guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）》首次發(fā)布。
近日，杭州市住保房管局統(tǒng)計(jì)一組數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，納入平臺(tái)管理房源已達(dá)20.3萬(wàn)套（間），租賃房源網(wǎng)上簽約3.16萬(wàn)套（間），其中租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合計(jì)233家，租賃企業(yè)128家，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)105家。官方平臺(tái)房源的大幅提升的同時(shí)，其他平臺(tái)房源也在快速增長(zhǎng)。如何讓自家的品牌在眾多房源中脫穎而出，從規(guī)模、輿情、消費(fèi)者口碑等多角度，成為平臺(tái)上“最靚的崽”，一舉捕獲租客的心？成為了現(xiàn)下各大派系面前的一道難題。
為2000+品牌公寓鑄價(jià)值護(hù)城河
隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)由自發(fā)期進(jìn)入快速發(fā)展期，2018年上半年，長(zhǎng)租公寓品牌數(shù)量超過(guò)2000家。但作為新興行業(yè)的長(zhǎng)租公寓也在經(jīng)歷諸多方面的挑戰(zhàn)，對(duì)此，國(guó)家相關(guān)監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始予以重視，各品牌開(kāi)始注重加強(qiáng)品牌建設(shè)。
長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品該如何掌握行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，搭建品牌特色護(hù)城河，實(shí)現(xiàn)差異化，完成全面品牌建設(shè)呢？接下來(lái)這本書(shū)，將會(huì)為品牌提供前行的方向。
由品牌中國(guó)戰(zhàn)略規(guī)劃院和邁點(diǎn)研究院聯(lián)合編寫(xiě)、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的中國(guó)住房租賃行業(yè)首本品牌藍(lán)皮書(shū) -- 《中國(guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）》應(yīng)運(yùn)而生，作為系列報(bào)告的首次發(fā)布，報(bào)告確定了研究方向與范圍，明確了主要定義，區(qū)分了住房租賃、長(zhǎng)租公寓和租賃式公寓等常見(jiàn)名詞概念，同時(shí)結(jié)合品牌發(fā)展趨勢(shì)、最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等，創(chuàng)新性地提出了品牌的傳統(tǒng)內(nèi)涵與實(shí)際內(nèi)涵。
本報(bào)告主要包括六個(gè)部分：總報(bào)告對(duì)品牌總體概況、品牌評(píng)價(jià)體系、品牌榜單分析以及品牌發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了整體解讀和研判；行業(yè)與政策篇圍繞行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家及地方政策、企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、配套產(chǎn)業(yè)鏈等，闡述品牌發(fā)展中的影響關(guān)鍵要素；指數(shù)篇分析了服務(wù)式公寓、集中式長(zhǎng)租公寓以及分散式長(zhǎng)租公寓三類(lèi)品牌的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)投資、品牌運(yùn)營(yíng)和消費(fèi)客群三個(gè)方面做了客觀分析，可以作為投資者和決策者的經(jīng)營(yíng)參考；案例篇研究了“酒店系”、“房企系”、“中介系”、“品牌系”、“國(guó)家隊(duì)”等不同背景下的企業(yè)，反映了市場(chǎng)的活躍程度；區(qū)域篇詳細(xì)解讀了背景、上海、廣州等一線城市的政策落地與市場(chǎng)發(fā)展，為行業(yè)提供了規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；借鑒篇對(duì)日本、美國(guó)等國(guó)際成熟市場(chǎng)的法律體系、服務(wù)水平、業(yè)務(wù)范圍、發(fā)展模式和運(yùn)營(yíng)體系等進(jìn)行了全面闡述，可以作為國(guó)內(nèi)企業(yè)的參考。
目前從品牌角度論述、評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本上仍處于空白，行業(yè)定量研究少，持續(xù)性差，對(duì)行業(yè)尤其是對(duì)社會(huì)輿論和市場(chǎng)客戶(hù)引導(dǎo)性較弱。通過(guò)持續(xù)跟蹤住房租賃企業(yè)品牌指數(shù)，對(duì)品牌企業(yè)從規(guī)模輿情、消費(fèi)者口碑等角度進(jìn)行評(píng)估，既有助于引導(dǎo)住房租賃企業(yè)注重品牌戰(zhàn)略，也有助于強(qiáng)化行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)格局、引導(dǎo)市場(chǎng)和消費(fèi)走向。
品牌擴(kuò)張下個(gè)路標(biāo)在哪里？
環(huán)顧長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，各大品牌的崛起不僅僅表現(xiàn)在官方平臺(tái)品牌房源數(shù)量的快速增長(zhǎng)，同時(shí)地產(chǎn)公司的介入，也讓品牌戰(zhàn)略成為行業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展趨勢(shì)。如何實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)張呢，面前的道路千千萬(wàn)，例如，輕重資產(chǎn)并舉？或者標(biāo)準(zhǔn)化與多樣化產(chǎn)品的共存？亦或是深耕一地區(qū)，專(zhuān)注小而美品牌打造?！吨袊?guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）》中將品牌擴(kuò)張前行道路上的路燈點(diǎn)亮，讓擴(kuò)張之路更為暢通。
（1）“輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)并舉”將是長(zhǎng)租公寓品牌擴(kuò)張的主流方式
在當(dāng)前資本緊縮、各品牌想要在藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)中快速搶占市場(chǎng)份額的實(shí)際情況下，長(zhǎng)租公寓品牌可通過(guò)輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)病句的方式進(jìn)行擴(kuò)張發(fā)展。以輕資產(chǎn)為擴(kuò)張的代表有窩趣、魔方、自如、新派等，這些品牌紛紛對(duì)外推出了輕資產(chǎn)的擴(kuò)張方式。同時(shí)也有樂(lè)乎一舉拿下北京新機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目，被業(yè)界認(rèn)為是一種重資產(chǎn)模式。但無(wú)論如何，前期品牌可利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)加快規(guī)模擴(kuò)張，后期加大重資產(chǎn)項(xiàng)目所占比例，逐步利用資產(chǎn)證券化等金融工具完成項(xiàng)目退出。
（2）長(zhǎng)租公寓品牌橫向并購(gòu)、聯(lián)合將會(huì)成為趨勢(shì)，集中式公寓尤為突出
橫向并購(gòu)作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略之一，對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)、降低生產(chǎn)成本、消除競(jìng)爭(zhēng)、提高市場(chǎng)占有率具有重要意義。伴隨行業(yè)逐漸走向成熟，品牌競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，長(zhǎng)租公寓品牌自身發(fā)展將越來(lái)越尋求差異化、規(guī)模化。專(zhuān)業(yè)化程度高、品牌效應(yīng)強(qiáng)的品牌之間進(jìn)行橫向并購(gòu)、聯(lián)合將會(huì)成為未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，而集中式長(zhǎng)租公寓由于其產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)更為清晰、管理集中化程度更高等將更為突出。其實(shí)早在2017年，魔方公寓就入股V客青年公寓，2018年禁地商置旗下深圳火花時(shí)代投資管理有限公司就收購(gòu)了Warm+公寓等。以及2019年的蛋殼公寓以2億美元收購(gòu)的愛(ài)上租，管理房間將近40萬(wàn)間。長(zhǎng)租公寓由原有的單純“巨無(wú)霸”與“小而美”共存的局面，轉(zhuǎn)向新生產(chǎn)物“巨而美”，三者鼎力的階段。
（3）住房租賃服務(wù)平臺(tái)建立，監(jiān)管體系初具雛形
在住房租賃行業(yè)生態(tài)中，除了對(duì)中低收入群體是住房保障外，政府的行業(yè)監(jiān)督與管理職能至關(guān)重要，比如信息審核、價(jià)格監(jiān)控與發(fā)布、合約備案等。這其中，政府租賃平臺(tái)是實(shí)施有效管理的核心關(guān)節(jié)。近年來(lái)，各地政府紛紛建立住房租賃服務(wù)平臺(tái)，為行業(yè)監(jiān)督與管理奠定基礎(chǔ)。
政府住房租賃服務(wù)平臺(tái)的落地，不僅是一個(gè)完善的技術(shù)方案，還是一個(gè)統(tǒng)籌布局的系統(tǒng)工程。杭州當(dāng)?shù)卣c阿里巴巴、螞蟻金服戰(zhàn)略合作，深圳當(dāng)?shù)卣畢f(xié)同騰訊和58同城資源，北京則選擇了京東，建設(shè)銀行的建融家園承擔(dān)了全國(guó)多個(gè)省市的住房租賃平臺(tái)建設(shè)工作。而今，住房租賃行業(yè)已經(jīng)匯集了國(guó)內(nèi)乃至全球較好的技術(shù)公司，來(lái)推動(dòng)服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，自2017年8月21日第一個(gè)官方住房租賃平臺(tái)成立以來(lái)，共有13個(gè)城市上線了官方住房租賃平臺(tái)。所以積極入駐這類(lèi)官方住房租賃平臺(tái)，為租客提供優(yōu)質(zhì)的房源，也是長(zhǎng)租公寓品牌實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張的一個(gè)有效捷徑。
新路子：以城市更新為方向
房企進(jìn)入住房租賃產(chǎn)業(yè)漸成趨勢(shì)，到2017年底，在TOP30房企中，已有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，包括萬(wàn)科、佳兆業(yè)、旭輝、中駿置業(yè)、龍湖地產(chǎn)等。不少的房企更是以城中村為切入口，在開(kāi)展長(zhǎng)租公寓的同時(shí)，共同實(shí)現(xiàn)城市更新。不僅房企系如此，國(guó)家隊(duì)在城市更新方面同樣不遺余力。
早期的國(guó)家公租房、人才公寓等，保障了人民的基本居住需要，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，品質(zhì)化的產(chǎn)品和服務(wù)也在逐步推出。上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌，城方是上海“國(guó)家隊(duì)”成立的首個(gè)品牌。目前這一品牌旗下涵蓋城寓、城享、城創(chuàng)和城智四大品牌，業(yè)務(wù)布局覆蓋上海六大核心區(qū)域，規(guī)劃項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)20個(gè)，總建筑面積約110萬(wàn)平方米。在今年1月，城方將上海長(zhǎng)寧區(qū)昭化東路119號(hào)一處辦公樓宇改造成長(zhǎng)租公寓，并將面向租客開(kāi)放。城方以全裝配式內(nèi)裝、智慧科技系統(tǒng)服務(wù)以及會(huì)員制的服務(wù)來(lái)打造自主品牌特色，實(shí)現(xiàn)在以城市更新為路標(biāo)的道路上奔跑。
消費(fèi)者 資本 物業(yè)感受品牌力量
2016年3月，邁點(diǎn)研究院開(kāi)始發(fā)布住房租賃品牌指數(shù)，其間房企旗下長(zhǎng)租公寓品牌不足10個(gè)；截至2018年11月30日，房企公寓品牌已納入監(jiān)測(cè)的數(shù)量超過(guò)100家。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)缺口仍然較大，市場(chǎng)容量空間有待提升。為滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，搶占市場(chǎng)份額，未來(lái)我國(guó)頭部長(zhǎng)租公寓品牌仍將進(jìn)一步擴(kuò)張。
而品牌價(jià)值的不斷加碼，對(duì)于長(zhǎng)租公寓又有哪些誘人之處呢？具體可從消費(fèi)者、物業(yè)以及資本三方來(lái)衡量。
長(zhǎng)租公寓用戶(hù)面臨品牌選擇：品牌與消費(fèi)者之間的關(guān)系是從無(wú)到有、由遠(yuǎn)及近的過(guò)程，伴隨消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)和使用，并在過(guò)程中產(chǎn)生品牌的忠誠(chéng)度。
業(yè)主面臨品牌運(yùn)營(yíng)商選擇：作為物業(yè)持有人，如何選擇良好的品牌對(duì)公寓物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，是他們共同關(guān)注的問(wèn)題。
投資者品牌投資決策需要：:投資方正在加大對(duì)長(zhǎng)租公寓等空間資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌的持續(xù)關(guān)注，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)化產(chǎn)品和服務(wù)推薦創(chuàng)造價(jià)值。
作為行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和先到，機(jī)構(gòu)化的經(jīng)營(yíng)主體盡快實(shí)現(xiàn)品牌化?，F(xiàn)在，各長(zhǎng)租公寓品牌正在逐漸走向成熟，品牌建設(shè)將呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化共存的特點(diǎn)，智能化、互聯(lián)網(wǎng)深入品牌運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)，有助于提高品牌運(yùn)作效率，助力品牌發(fā)展。所以通過(guò)《中國(guó)住房租賃品牌發(fā)展報(bào)告（2018）》品牌藍(lán)皮書(shū)，了解行業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略，快速跟蹤行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，共同助力住房租賃產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的美好租賃生活需要。
