廣州2022年7月21日 /美通社/ -- 隨著本地疫情有效控制及國內(nèi)疫情防控形勢總體向好，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢。據(jù)廣州統(tǒng)計(jì)局顯示，服務(wù)業(yè)重點(diǎn)行業(yè)增長平穩(wěn)，現(xiàn)代物流業(yè)高端服務(wù)業(yè)增長較快。
2022年上半年市場回歸常態(tài)
2022上半年，廣州甲級寫字樓市場凈吸納量約13萬平方米，去化量回歸至疫情前水平。由于目前部分新入市項(xiàng)目在是否自用和對外租賃方面依然存在不確定性，因此本季度凈吸納量受到自用和預(yù)租的影響較小，剔除自用和預(yù)租后的凈吸納量為10萬平方米。
據(jù)高力國際對上半年全市甲乙級寫字樓及產(chǎn)業(yè)園市場租賃成交統(tǒng)計(jì)，互聯(lián)網(wǎng)科技、金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比達(dá)到7成，其中包含多個超1,000平方米的互聯(lián)網(wǎng)科技類大宗租賃。對比去年下半年，因相關(guān)監(jiān)管政策出臺，疊加某個互聯(lián)網(wǎng)科技的頭部企業(yè)從核心商務(wù)區(qū)搬遷至非核心區(qū)域的自用總部大樓，今年上半年互聯(lián)網(wǎng)科技頭部企業(yè)的凈吸納量有所下降。
但在其細(xì)分領(lǐng)域上，游戲企業(yè)租賃的活躍度有所上升。一季度，廣東省游戲產(chǎn)業(yè)協(xié)會在琶洲舉辦了招商推薦會，重點(diǎn)為游戲企業(yè)及游戲產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)樓宇園區(qū)搭建對接平臺，意在加強(qiáng)游戲企業(yè)與各單位之間的互動交流，并為企業(yè)提供更多地區(qū)支持和服務(wù)，高力國際預(yù)計(jì)游戲產(chǎn)業(yè)會是互聯(lián)網(wǎng)科技未來發(fā)展的主旋律之一。按行業(yè)租賃成交面積統(tǒng)計(jì)，互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)依舊是全市需求的主力。
2022上半年，廣州甲級寫字樓市場迎來超30萬平方米的新增供應(yīng)，主要集中在琶洲，推升全市甲級市場存量至654萬平方米。值得注意的是，受到新增供應(yīng)影響，空置率已連續(xù)三個季度逐步上升，并在今年一季度突破了10%，達(dá)到近五年的新高。本季度，空置率再次小幅上升至13.3%。從目前市場去化體量分析，空置率的提升并非只是由于市場租賃活躍度的減少，而是由于大量新增供應(yīng)在短期內(nèi)集中入市所致。全市凈有效租金繼續(xù)承壓，和去年年底相比微降1.7%，至160.9元每月每平方米。
琶洲市場領(lǐng)跑全市
上半年琶洲市場表現(xiàn)亮眼，全市80%的去化來自于琶洲市場，居各子市場首位，其中約30%來自新項(xiàng)目的預(yù)租，需求主要來自于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)。3個項(xiàng)目在上半年如期入市，為市場帶來近30萬平方米體量。部分甲級寫字樓維持以價換量的租賃策略，因此高力國際預(yù)計(jì)近期琶洲租金不會出現(xiàn)大幅反彈。隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的良好去化及琶洲商務(wù)配套和交通的逐漸成熟，高力國際預(yù)計(jì)在2024年后，當(dāng)琶洲新增供應(yīng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定去化后，租金有望得到實(shí)質(zhì)性的回升。
珠江新城子市場在上半年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定去化，需求主要來自專業(yè)服務(wù)、金融和消費(fèi)品行業(yè)，合計(jì)占比超60%?？罩寐示S持在低位，凈有效租金較去年下半年基本持平。已知珠江新城的新增供應(yīng)將在今年入市完畢，未來三年，預(yù)計(jì)市場無新增項(xiàng)目，將進(jìn)入以存量項(xiàng)目為主的去化周期。經(jīng)歷了10年高速發(fā)展的珠江新城已經(jīng)成功打造成為廣州中央商務(wù)區(qū)的名片，云集了眾多世界500強(qiáng)企業(yè)，以發(fā)展金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)為主。
未來展望
回看歷史，2020年因疫情突發(fā)事件導(dǎo)致全市租賃需求明顯放緩，在新增供應(yīng)遠(yuǎn)低于近10年的平均水平的情況下，供需比仍呈現(xiàn)大幅上升態(tài)勢，市場進(jìn)入為期一年的低迷期。2021年，市場需求在壓抑一年后出現(xiàn)報復(fù)性反彈，在超65萬新增供應(yīng)集中入市的情況下，供需比大幅回落至近10年的平均供需比水平。從2022上半年需求判斷，高力國際預(yù)計(jì)2021年的報復(fù)性反彈現(xiàn)象不會延續(xù)至今年，今年去化量將大概率回歸至疫情前水平。因此在新一輪的供應(yīng)高峰影響下，供需比會在今年有所回升，空置率短期內(nèi)上升的壓力增大。
此外，在需求側(cè)層面，近年來廣州積極推動數(shù)字金融創(chuàng)新發(fā)展，引導(dǎo)金融業(yè)態(tài)與數(shù)字科技深度融合，加大數(shù)字金融、金融科技政策扶持力度。進(jìn)入二季度，一系列的相關(guān)行業(yè)政策及項(xiàng)目開始展開，從《廣州市工業(yè)和信息化發(fā)展"十四五"規(guī)劃》到《廣州市數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)條例》，從全國首個數(shù)字金融創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園到全國首批"數(shù)據(jù)經(jīng)紀(jì)人"名單，種種跡象表明在互聯(lián)網(wǎng)科技和金融的細(xì)分領(lǐng)域中將出現(xiàn)更多具有成長性的新興企業(yè)。從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，高力國際建議業(yè)主可以根據(jù)自身項(xiàng)目的定位提前鎖定與之相關(guān)的上下游企業(yè)。
在供給層面，如下半年琶洲和珠江新城7個項(xiàng)目如期入市，將為市場帶來超40萬平方米體量。由于新項(xiàng)目預(yù)租已達(dá)25%（涵蓋自用面積），如下半年維持有效疫情防控，預(yù)計(jì)空置率不會出現(xiàn)大幅度上升。然而，在新一輪的供應(yīng)高峰下，空置率短期內(nèi)逐季上升可能無法避免，這也標(biāo)志著廣州市場已經(jīng)從2022年開始進(jìn)入了擴(kuò)張新時期。伴隨國際金融城片區(qū)的崛起，將為廣州的金融等高端服務(wù)性企業(yè)帶來全新的辦公聚集地，同時也推動了廣州新一輪的供應(yīng)高峰期持續(xù)至2024年，全市近三年年均新增供應(yīng)為80萬平方米。
在需求保持中性釋放的前提下，高力國際預(yù)計(jì)廣州寫字樓市場在未來三年的走勢由供給側(cè)主導(dǎo)。新增供應(yīng)的集中入市，加劇市場競爭，預(yù)計(jì)租金走勢會繼續(xù)承壓。因此，高力國際建議租戶可利用租金調(diào)整窗口期，適時進(jìn)行辦公空間的升級調(diào)整。
高力國際廣州公司董事總經(jīng)理曾慶慶認(rèn)為："回顧2022上半年，在疫情有效防控的情況下，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢，金融市場運(yùn)行穩(wěn)健，給寫字樓市場復(fù)蘇增添信心。值得關(guān)注的是珠江新城將從明年起進(jìn)入以存量項(xiàng)目為主的去化周期，這是一個重要的時代劃分點(diǎn)，而琶洲正在經(jīng)歷其前所未有的快速擴(kuò)張期，同時高力國際的視角也將繼續(xù)東移至國際金融城，去見證另一個高端產(chǎn)業(yè)聚集地的崛起。除此之外，高力國際也預(yù)見互聯(lián)網(wǎng)科技這股浪潮將再度升級，細(xì)分行業(yè)來看，如人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)與游戲產(chǎn)業(yè)等細(xì)分產(chǎn)業(yè)會是一股新東風(fēng)。"
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