上海2022年10月20日 /美通社/ -- 仲量聯(lián)行（紐交所股票代碼：JLL）最新研究表明， 在政策扶持、人才引領(lǐng)、資本加持的多重推動下，生命科學(xué)物業(yè)無疑是近來房地產(chǎn)市場的一大亮點。生命科學(xué)行業(yè)的持續(xù)蓬勃發(fā)展，帶來旺盛的研發(fā)、辦公需求；但鑒于該行業(yè)對物業(yè)的專業(yè)性和個性化要求較高，真正符合需求的物業(yè)依然稀缺。未來，生命科學(xué)物業(yè)市場將呈現(xiàn)成交活躍、租金穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
政策驅(qū)動，生命科學(xué)行業(yè)的租賃需求激增
政策扶持無疑是行業(yè)發(fā)展最大的推進(jìn)力。仲量聯(lián)行發(fā)布的《上海生命科學(xué)物業(yè)市場機(jī)遇與展望》白皮書中指出，圍繞"改革"和"創(chuàng)新"兩大主題，相關(guān)政策的密集出臺從多維度推進(jìn)生命科學(xué)定位升級，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。"十四五"規(guī)劃中，生物醫(yī)藥行業(yè)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)定位再次被強(qiáng)調(diào)，相關(guān)政策驅(qū)動醫(yī)療器械、創(chuàng)新藥等賽道提速發(fā)展。藥品審批流程優(yōu)化、藥物上市周期進(jìn)一步縮短，2021中國批準(zhǔn)上市新藥數(shù)量達(dá)83 個，接近2016年的六倍。
高端人才更是核心資源，各級政府從簽證、落戶、補(bǔ)貼等各個方面加強(qiáng)對海外高端人才的吸引力度。領(lǐng)英2021年人才報告顯示，在生物技術(shù)、制藥與醫(yī)療器械行業(yè)中，從生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先的國家，如美國和英國流入中國的人才是中國流出至該國人數(shù)的2.30倍和2.26倍。
在生命科學(xué)行業(yè)高速發(fā)展的帶動下，研發(fā)型辦公物業(yè)作為生命科學(xué)企業(yè)研發(fā)實驗的唯一空間載體，租賃需求增長迅猛，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蓬勃發(fā)展帶來了新機(jī)遇。以上海為例，生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求持續(xù)擴(kuò)張。仲量聯(lián)行行業(yè)需求分布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求在所有行業(yè)的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為最主要的需求來源之一。在北京，自2020年7月至今，北京藥品生產(chǎn)企業(yè)新增259家，而在此之前注冊的企業(yè)僅有7家，尤其是小型初創(chuàng)型藥品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)數(shù)量激增。這些企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品、資本、收益具備加速增長潛力，也帶來生命科學(xué)不動產(chǎn)布局和擴(kuò)張需求。
2020-2021年上海核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求行業(yè)分布
不僅是國內(nèi)生命科學(xué)企業(yè)快速發(fā)展、尋租擴(kuò)張，已占據(jù)行業(yè)頭籌的外企巨頭也不甘落后。"我們發(fā)現(xiàn)，前幾年已經(jīng)有些放慢腳步的外資藥企巨頭，看到這一波疫情后中國市場巨大的成長性，又開始發(fā)力，做相應(yīng)擴(kuò)張，" 仲量聯(lián)行產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部生命科學(xué)行業(yè)負(fù)責(zé)人毛欣表示。一方面中國市場和政策的環(huán)境因素助力，另一方面中國生命科學(xué)企業(yè)的快速發(fā)展，也讓外企巨頭感受到壓力。因此可以看到，外資醫(yī)藥企業(yè)在中國的擴(kuò)張需求依然活躍。
企業(yè)擴(kuò)租，供需兩旺成交活躍
租賃需求的持續(xù)增長，讓已成氣候的產(chǎn)業(yè)園區(qū)炙手可熱、全面開花。在上海，除了張江核心板塊仍然是生命科學(xué)企業(yè)租賃需求最活躍的區(qū)域外，周康、浦江、臨港生命藍(lán)灣等產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借各自產(chǎn)業(yè)定位、扶持政策等資源，受到企業(yè)青睞。
"尤其是張江核心板塊逐漸飽和后，很多企業(yè)一方面不得不擴(kuò)張，另一方面又不想離開張江板塊的聚能輻射范圍，因此周康、臨港等鄰近的產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為企業(yè)擴(kuò)租、搬遷的首選。"仲量聯(lián)行上海研究部董事丁婷表示。例如一家知名的美國醫(yī)療科技企業(yè)，近期決定將一個原本打算放在美國的新項目落地上海，在臨港擴(kuò)租8000平方米。另一家生命科學(xué)外資企業(yè)，之前國外總部偏于謹(jǐn)慎，放緩在華擴(kuò)張腳步，然而看到疫情后中國市場的發(fā)展，又決定積極推進(jìn)其在華研發(fā)中心建設(shè)，最終落定上海外高橋3000多平方米物業(yè)項目。
中小型藥企、藥廠發(fā)展到一定規(guī)模將遵循龍頭企業(yè)布局規(guī)律，對企業(yè)不動產(chǎn)開展結(jié)構(gòu)性調(diào)整，將總部與前端職能部門遷至市中心的優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓，形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；同時更增加研發(fā)投入、擴(kuò)大專業(yè)化生產(chǎn)，催生新增租賃需求向產(chǎn)業(yè)園區(qū)回流，承租選擇也將集中在落地政策較優(yōu)區(qū)位。"需求端的推動下，各地生命科學(xué)園區(qū)項目加速推進(jìn)。"丁婷表示，未來三年，僅上海就預(yù)計推出160萬平方米生物醫(yī)藥物業(yè)新增供應(yīng)。
在北京，受政策規(guī)劃引導(dǎo)，生命科學(xué)園區(qū)主要布局在北部的昌平區(qū)、海淀區(qū)及南部的大興區(qū)和經(jīng)開區(qū)，形成以中關(guān)村示范區(qū)"一區(qū)十六園"中五大生命產(chǎn)業(yè)園為核心的產(chǎn)業(yè)格局。成熟的需求集中度與政策資源吸引著社會資本進(jìn)一步參與投入，在周邊地塊注資開發(fā)新項目，這些項目也大多受生命科學(xué)相關(guān)政策紅利覆蓋。
2022年，大興生物醫(yī)藥基地計劃大幅擴(kuò)容9.1平方公里規(guī)劃面積，打造"中國藥谷"，現(xiàn)已有"藥谷一號"、"愛生科技園"等十多個項目處于籌備期，總規(guī)劃建筑面積達(dá)數(shù)十萬平方。同時，在大興國際機(jī)場片區(qū)也有政府引導(dǎo)開發(fā)的三個新項目，總建面規(guī)劃22.9萬平方米。大興臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)有望成為北京下一個生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)熱點區(qū)域，在區(qū)位上可與大興生物醫(yī)藥基地達(dá)成資源互通，共同興盛。
依然稀缺，未來租金走勢穩(wěn)中有升
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，盡管供應(yīng)放量，這些項目中大部分已被生命科學(xué)企業(yè)預(yù)租或定制，整體市場在建項目70%的面積已被預(yù)租或自用。短期內(nèi)，研發(fā)辦公物業(yè)仍將保持供不應(yīng)求的趨勢，可租賃面積仍非常有限。
生命科學(xué)研發(fā)物業(yè)最大的特點就是由于行業(yè)的特殊性，研發(fā)往往有嚴(yán)格的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)和建筑參數(shù)要求，這是造成此類物業(yè)稀缺最大的瓶頸。與普通辦公樓或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同的是，考慮到在研發(fā)過程中排放的"固"、"液"、"氣"等物質(zhì)對于周邊環(huán)境造成的不良影響，對于有實驗研發(fā)需求的生命科學(xué)企業(yè)而言，其租賃的研發(fā)辦公空間是否滿足環(huán)境影響評價（簡稱"環(huán)評"）要求，對企業(yè)入駐有決定性影響。由于市場上帶環(huán)評的研發(fā)項目供應(yīng)有限，租戶往往遇上"無房可租"的困境。
同時，相較于傳統(tǒng)辦公物業(yè)，研發(fā)辦公物業(yè)需額外滿足更多的建筑參數(shù)，生命科學(xué)企業(yè)通常需要配備廢水處理池、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)櫥等；同時，在層高、供電量及承重等基本建筑參數(shù)方面亦有更高的要求。以承重要求為例，不僅需要強(qiáng)度更高的樓板，對空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)的較高要求也使得樓頂需安置數(shù)量較多的機(jī)組，因此對樓頂?shù)某兄匾笠蚕鄬^高。再比如，雖然可拆卸樓板對很多生命科學(xué)企業(yè)來說并非必選，但考慮到生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)賽道的寬泛，這項參數(shù)對于需裝配大型實驗設(shè)備的企業(yè)來說仍十分重要。
項目的專業(yè)性和個性化要求導(dǎo)致其稀缺性，也是市場租金普遍較高的重要原因。以上海張江核心區(qū)為例，樣本項目租金2016-2021年五年復(fù)合增長率達(dá)6.8%，截至2021年四季度，樣本項目與周邊傳統(tǒng)項目比，溢價接近20%。
仲量聯(lián)行預(yù)測，雖然供應(yīng)增加，未來3年上海生命科學(xué)物業(yè)空置率仍將保持在低于5%的水平，仍有超60%的租戶愿意支付10-20%的租金溢價，研發(fā)物業(yè)的租金仍將穩(wěn)步上漲。
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