上海2022年11月22日 /美通社/ -- 近日，上海徐匯區(qū)發(fā)布了新一輪生命健康產(chǎn)業(yè)政策；與此同時，張江集團(tuán)也宣布，總規(guī)劃面積16萬平方米的上海張江"基因島"將于今年年底基本完成建設(shè)，明年投入運(yùn)行。政策助力使得生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)蓬勃向上，催生其不動產(chǎn)擴(kuò)租需求居高不下。全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司仲量聯(lián)行（紐交所：JLL）預(yù)計未來2-3年，生命科學(xué)物業(yè)市場將迎來更多新增供應(yīng)以紓解目前存量不足的瓶頸。
生命科學(xué)企業(yè)往往更偏好選址在政府扶持、政策優(yōu)惠、同時能夠產(chǎn)生行業(yè)聚能效力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。隨著生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將成為資源集成最理想的載體 -- 企業(yè)入駐帶來的聚合效應(yīng)，資本方背后的產(chǎn)業(yè)資源以及運(yùn)作能力，以及園區(qū)管委會的政策指引與扶助，在多方聚能下，生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將不斷做大做強(qiáng)。
生命科學(xué)企業(yè) -- 首選園區(qū) 凝聚合力共同成長
仲量聯(lián)行在京滬兩地的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來新增供應(yīng)中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的新建項(xiàng)目成為供應(yīng)主力。企業(yè)調(diào)研也顯示，生命科學(xué)企業(yè)不動產(chǎn)選擇以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，占總需求面積的67%，尤其是領(lǐng)軍企業(yè)對產(chǎn)業(yè)園需求遠(yuǎn)高于其對辦公樓的需求。
對于生命科學(xué)企業(yè)選址來說，高端人才的可及性尤為重要。一些成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已形成梯隊顯著、儲備齊全的人才高地，吸引企業(yè)落戶。以上海為例，較為成熟的張江核心板塊已配備梯隊成熟、豐富的人才資源，一些新興的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)眾多板塊如周康、紫竹，正開始呈現(xiàn)出人才的雁陣格局。在已具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，人才的聚合效應(yīng)開始顯現(xiàn)，不論企業(yè)落戶還是搬遷，首選依然是圍繞人才據(jù)點(diǎn)的周邊區(qū)域。
同樣重要的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的聚合效應(yīng)有利于企業(yè)間溝通合作，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險均攤、互利雙贏。生命科學(xué)行業(yè)技術(shù)含量高、投資回報豐厚，但同時具有投入大、周期長、風(fēng)險高的特點(diǎn)。這些特征使生命科學(xué)企業(yè)在選址時，傾向于向產(chǎn)業(yè)聚集度較高的區(qū)域靠攏，以便于企業(yè)溝通交流，尋求合作或外包的機(jī)會。通過合作研發(fā)，企業(yè)間打破技術(shù)壁壘，縮短研發(fā)周期，提高新藥成功率，在保證自有專利的同時，共擔(dān)風(fēng)險，合作共贏。
由于行業(yè)的種種特殊性，聚集度高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)無疑是企業(yè)選址和未來成長最好的平臺。除了企業(yè)入駐帶來的物業(yè)需求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)者 -- 管委會更看重產(chǎn)業(yè)落地后帶來的可持續(xù)發(fā)展。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示："許多國企園區(qū)管委會自身就有成熟的房地產(chǎn)開發(fā)能力，對于部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)還能提供代建服務(wù)。針對那些愿意在園區(qū)內(nèi)落地生根、成長發(fā)展的企業(yè)，還會提供更多政策扶助。"
仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事毛欣表示："許多生命科學(xué)企業(yè)選址著重考慮兩方面因素：一是土地，包括位置、交通、周邊環(huán)境等；另一個就是園區(qū)管理方能夠?yàn)槠髽I(yè)提供的產(chǎn)業(yè)載體外的服務(wù)，例如是否能夠助力與政府其他職能部門的溝通與協(xié)調(diào)等。"
投資方 -- 深度參與 布局行業(yè)全成長周期
資本長期穩(wěn)定的注入，也是生命科學(xué)企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)的重要引擎。過去兩年，資本方參與生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的方式大多以收購二手物業(yè)、改造后重新入市為主，強(qiáng)勁的租賃需求令投資者聞風(fēng)而動。從已披露的大宗成交來看，機(jī)會型及改造增值型的二手改造項(xiàng)目受到買家的青睞，帶環(huán)評項(xiàng)目的翻新改建機(jī)會最受投資者的關(guān)注。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示："機(jī)會型和增值型投資普遍建立在二手項(xiàng)目改造的基礎(chǔ)上，像上海近期入市的前社·張江創(chuàng)新園、悅頌生命科學(xué)園、陽光張江NEO這些項(xiàng)目，都是大摩、ESR等知名地產(chǎn)基金操盤的改建項(xiàng)目。然而可改建的二手項(xiàng)目愈發(fā)稀缺，往往改造難度大、投入多，性價比不高。近年來，部分改造項(xiàng)目體量可能僅有1萬平方米，但即便如此，資本雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的大型基金公司仍競相追捧。"
據(jù)了解，一線城市的生命科學(xué)物業(yè)的改造成本可以高達(dá)8000元/平方米，而普通辦公物業(yè)的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁壘也擋住了不少投資者，二手項(xiàng)目改造的相關(guān)政策審批要求很高，限制也較為嚴(yán)格。
因此，越來越多的資本方把目光投向與產(chǎn)業(yè)園區(qū)更深層次的合作上，例如不久前康橋資本在北京大興和昌平一舉拿下了兩個項(xiàng)目；由于該機(jī)構(gòu)此前投了很多生命科學(xué)的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)資源豐富是其重要的加分項(xiàng)，能否帶來更多企業(yè)或項(xiàng)目落戶園區(qū)、協(xié)助園區(qū)平臺做大做強(qiáng)，是園區(qū)管委會非常看重的能力。
更有步伐較快的園區(qū)內(nèi)已出現(xiàn)專業(yè)醫(yī)療基金，他們與園區(qū)方深度合作，為園區(qū)內(nèi)的醫(yī)藥企業(yè)提供股權(quán)融資。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的"產(chǎn)業(yè)一號"基金，就是資本方、園區(qū)管理方與知名藥企共同創(chuàng)立的首個生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)基金，定位于創(chuàng)新藥及大健康產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資，挖掘產(chǎn)業(yè)內(nèi)潛力項(xiàng)目，攜手助力園區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
除此之外，資本方也在積極嘗試打通資金退出機(jī)制。以華安張江光大REIT為代表的首批產(chǎn)業(yè)園REITs項(xiàng)目上市即是開端，最近杭州的和達(dá)藥谷也完成申報，將孵化器項(xiàng)目與和達(dá)藥谷一期作為底層資產(chǎn)，成為國內(nèi)首支生物醫(yī)藥+孵化器公募REITs。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基金平臺框架下，以生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)，將來C-REITs或?qū)⒊蔀橘Y本有效的退出途徑。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷進(jìn)一步表示："近兩年來資本對生命科學(xué)物業(yè)市場的關(guān)注度一直處在高位，但是資本熱度是有周期性的，今年開始略有回落；不過強(qiáng)勁的租賃需求和誘人的政策紅利，令資本對生命科學(xué)領(lǐng)域依然保持高度興趣。而深度參與行業(yè)發(fā)展、布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)及潛力企業(yè)的全成長周期，是更多成熟資本考慮的方式。"
多方聚能 -- 產(chǎn)業(yè)集群化 園區(qū)平臺可以做大做強(qiáng)
受益于市場、政策、人才及資本四大驅(qū)動因素，中國生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)預(yù)計將呈現(xiàn)長周期、可持續(xù)的蓬勃發(fā)展。生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來或?qū)⑿纬蓛深惸Ｊ降陌l(fā)展：一是生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社區(qū)，二是包括更大體量規(guī)模、更多平臺匯聚、更多利益相關(guān)方的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社群。
目前，類似于張江這樣，集辦公樓、定制化生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室、生活配套、零售及酒店的綜合性產(chǎn)業(yè)社區(qū)，還僅是生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的初級形態(tài)。部分投資者已開始考慮融入社群概念的綜合性生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園，以及通過多方合作擴(kuò)寬投資渠道。
例如位于美國波士頓的Kendall Square生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群，就是以麻省理工學(xué)院為核心，歷經(jīng)多年發(fā)展，在多方合作下，眾多產(chǎn)業(yè)社區(qū)通過區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施包括功能平臺、臨床醫(yī)院及交通配套等，得以有機(jī)連結(jié)，放大創(chuàng)新動能，形成一個完整的產(chǎn)業(yè)集群。
未來的生命醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)集群概念，包括有知名高校、研究院做前端創(chuàng)新研究，有醫(yī)院做臨床試驗(yàn)，有生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)孵化器，也有投資機(jī)構(gòu)、生命科學(xué)企業(yè)密切關(guān)注，以及優(yōu)質(zhì)開發(fā)商打造的空間載體（包括研發(fā)辦公、生產(chǎn)廠房等更多元物業(yè)組合）承載多方機(jī)構(gòu)，通過各類基礎(chǔ)設(shè)施連結(jié)賦能，形成一個完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。
雖然國內(nèi)目前尚未出現(xiàn)成熟的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群，但以當(dāng)前的基礎(chǔ)和發(fā)展速度來看，已有萌芽；以前文提及的上海徐匯為例，政府正在搭建更多對接平臺，促進(jìn)高校院所、三甲醫(yī)院的科技成果轉(zhuǎn)化，發(fā)揮臨床研究在行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展中的作用。
仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事毛欣總結(jié)："越來越多的園區(qū)和管委會已經(jīng)開始走出提供土地、設(shè)施等比較初級的階段，開始著力于深入了解行業(yè)發(fā)展趨勢、提升服務(wù)企業(yè)意識，積極打造產(chǎn)業(yè)高地。而在這個過程中，企業(yè)方、投資方、園區(qū)三方需要著眼未來，以更前瞻的視角來通力協(xié)作，仲量聯(lián)行也將利用自身專業(yè)優(yōu)勢和研究能力協(xié)同資源，精準(zhǔn)傳遞企業(yè)訴求、幫助管委會解決企業(yè)痛點(diǎn)，助力多方共同構(gòu)建一個可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)社區(qū)乃至社群。"
