北京2023年2月8日 /美通社/ -- 全球領(lǐng)先的多元化專業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）對2022年中國辦公樓市場表現(xiàn)進(jìn)行回顧，并對2023年做出展望。在春節(jié)過后，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年1月的中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI），指數(shù)大幅回升到50.1，環(huán)比漲幅超過3.1個百分點(diǎn)，重回榮枯線以上，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)快速回暖的強(qiáng)勁勢頭。多家國際投資機(jī)構(gòu)也紛紛上調(diào)了2023年中國經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)測，疫情防控政策的調(diào)整優(yōu)化以及更加開放的中國經(jīng)濟(jì)不僅能夠吸引更多外資投資中國，也有助于全球經(jīng)濟(jì)增長。宏觀政策暖風(fēng)已經(jīng)吹起，下一階段的工作就是不打折扣的將細(xì)分政策落實(shí)到位，做好市場預(yù)期管理，才能進(jìn)一步恢復(fù)市場信心，而這也是重啟寫字樓市場需求的關(guān)鍵所在。
2022年的中國寫字樓市場在多種因素的疊加影響下艱難前行。截至到2022年末，全國重點(diǎn)監(jiān)控的20個城市甲級寫字樓總存量超過7,800萬平方米，市場平均空置率上升至21%，租金下降至171元每月每平米。2022年市場最明顯的變化是需求端的大幅下降，主要原因有四點(diǎn)：第一，2021年需求表現(xiàn)火熱導(dǎo)致基數(shù)過高。上海是一線城市中需求表現(xiàn)最好的市場，2022年凈吸納量達(dá)到近60萬平方米，但也只有2021年的一半左右；其次是深圳市場，相較于2021年115萬平米的凈吸納量，2022年大幅回落到43萬平米左右，降幅超過60%。廣州市場的凈吸納量從2021年的48萬平米收縮到2022年的13萬平米。降幅最大的則是北京市場，從2021年113萬平方米降到2022年的-2,000平米左右。第二，疫情不斷散狀復(fù)發(fā)持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度。第三，企業(yè)端普遍持保守預(yù)期，辦公擴(kuò)張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。第四，創(chuàng)造最多增量需求的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)辦公需求出現(xiàn)了大幅萎縮?；ヂ?lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)了變化，行業(yè)流量紅利消失，行業(yè)整體進(jìn)入轉(zhuǎn)型時期；同時，2021年火熱的租賃需求表現(xiàn)背后就是由互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠在全國各主要辦公地點(diǎn)進(jìn)行的大規(guī)模租賃，當(dāng)大面積租賃需求完成后，頭部企業(yè)從2022年開始進(jìn)入辦公空間面積整合階段。
圖：全國重點(diǎn)城市甲級寫字樓市場空置率及租金-2022 H2
2023年需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)可期，但由于供應(yīng)較大，整體空置率上漲估計無法避免。需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點(diǎn)核心因素出現(xiàn)積極改變，從目前的市場觀察來看，至少其中3點(diǎn)有望在2023年出現(xiàn)根本性改善。疫情對于2023年的經(jīng)濟(jì)社會影響將逐漸轉(zhuǎn)弱，對寫字樓租賃市場活躍度的影響也將逐漸消退。另外，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和市場走強(qiáng)預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會不斷增強(qiáng)，有助于辦公需求的釋放，下半年的市場表現(xiàn)將更值得期待。然而，部分城市在2023年仍將繼續(xù)受到互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠進(jìn)行面積調(diào)整的影響。
互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的風(fēng)口已經(jīng)從To C轉(zhuǎn)向To B，脫“虛”向“實(shí)”的方向明顯，辦公擴(kuò)張風(fēng)格也會出現(xiàn)變化。從私募投資市場的行業(yè)風(fēng)口變化可以看到，雖然互聯(lián)網(wǎng)科技依然是最火熱的賽道，但是細(xì)分賽道已經(jīng)從To C類為主，變成了以To B類軟件服務(wù)類企業(yè)和芯片集成電路為主的互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備企業(yè)。國家提出的新安全格局中清晰指明一些關(guān)乎國家安全、社會民生的產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈需要走向自主可控。芯片作為整個信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)最底層的高精尖技術(shù)卻有很多領(lǐng)域還受制于海外巨頭，很明顯無法滿足新安全格局的要求。未來，中國意在打通這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的技術(shù)瓶頸，因此國產(chǎn)化替代是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇，也是提升中國在全球產(chǎn)業(yè)鏈競爭力的必由之路。以北京的私募投資市場為例，有超過70%的互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)領(lǐng)域的投資集中在了To B類的企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，超過90%的互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備的投資都集中在了芯片集成電路領(lǐng)域。無論是To B的軟件服務(wù)企業(yè)還是芯片類的硬科技企業(yè)，都是知識密集型企業(yè)或技術(shù)密集型。這類企業(yè)很多已經(jīng)扎根于某一垂直領(lǐng)域很多年，建立了非常強(qiáng)的競爭壁壘，其成長軌跡多是比較線性的，并不會像To C企業(yè)那樣多出現(xiàn)爆發(fā)性增長，其在辦公面積擴(kuò)張的風(fēng)格上也會更加保守。
未來的5到10年中國將主動構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動高質(zhì)量發(fā)展。隨著中國寫字樓市場從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞，各類新技術(shù)、新模式和新理念正在商辦市場的更多領(lǐng)域不斷開花結(jié)果。市場對樓宇全生命周期的各個重要節(jié)點(diǎn)都提出了更高的要求，未來從開發(fā)到運(yùn)維，從網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化到自動化、智能化、低碳化，都將把整個辦公樓宇作為重要的應(yīng)用平臺。能否充分理解中國的新發(fā)展理念，通過擁抱新技術(shù)、新模式、創(chuàng)新應(yīng)用場景等方式來最大化地挖掘項目潛在價值，將成為新發(fā)展格局下寫字樓市場的破局關(guān)鍵。
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